Przychodzą terminy płatności rat kredytów pomostowych zaciągniętych na wkład własny przedsięwzięcia. Nie ma wyjścia, trzeba ratować się kolejną pożyczką. Skąd ją wziąć, gdy banki, dotąd życzliwe, nie chcą już pożyczać?

Pozostaje pożyczka prywatna u tych, którzy reklamując swoje usługi zapewniają, że nie interesuje ich zdolność kredytowa dłużnika, informacje z BIK-u o zaciągniętych kredytach i obciążające nieruchomości hipoteki. Gwarantują przy tym, że udzielają pożyczki w drodze umowy zawartej przed notariuszem, a więc zgodnie z prawem.

Nie sztuką jest udzielać osobom stojącym na skraju upadłości mentorskich porad, że bardzo nierozsądne i ryzykowne jest zaciąganie zobowiązań w sektorze pozabankowym. Takie argumenty zwykle nie trafiają do zdesperowanych dłużników. Warto więc, aby przynajmniej zdali sobie oni sprawę z tego co podpisują i czym ryzykują udając się do notariusza ze swoim „wybawicielem” - pożyczkodawcą.

 

 

Sporządzony przez notariusza akt notarialny zawiera zwykle umowę pożyczki i umowę przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie. Powyższa czynność prawna jest formalnie zgodna z prawem i mieści się w ramach swobody umów przewidzianej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Szanse na unieważnienie umowy przez sąd są więc nikłe. Umowa pożyczki może być nawet sporządzona na cywilizowanych zasadach, a więc przewidywać niezbyt wygórowane odsetki nie przekraczające dopuszczalnych odsetek maksymalnych, możliwość wcześniejszej spłaty kredytu, możliwość prolongaty terminu płatności. „Haczyk” zwykle tkwi w wysokiej prowizji, jaką pobiera pożyczkodawca przy zawarciu umowy. Prowizja ta pochłania znaczną część kapitału pożyczki i jest z niego potrącana przy zawarciu umowy. Pożyczasz 150 tys. zł, z tego płacisz od ręki 50 tys. zł prowizji, do ręki otrzymujesz tylko 100 tys. zł, a za pół roku musisz oddać 150 tys. zł plus odsetki. Taki to interes. Trzeba sobie więc uzmysłowić, że nie ma tanich kredytów dla ludzi zadłużonych. Ci którzy pożyczają bankrutom nie robią tego z pobudek charytatywnych.

 

 

Drugi „haczyk” to przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie. Zaciągając pożyczkę dłużnik dokonuje notarialnego przeniesienia własności nieruchomości na pożyczkodawcę. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Umowa przewłaszczeniowa ma powierniczy charakter, tzn. w jej wyniku wierzyciel - pożyczkodawca staje się tzw. powiernikiem, a więc właścicielem nieruchomości dłużnika. Umowa przewiduje zwykle pozostawienie przewłaszczonej nieruchomości w posiadaniu dłużnika przynajmniej do terminu spłaty pożyczki, co daje złudne pozory, że nic się nie zmieniło.

Trzeba jednak pamiętać, że pożyczając z zabezpieczeniem w formie przewłaszczenia, dłużnik przenosi własność nieruchomość na rzecz wierzyciela ze wszelkimi tego konsekwencjami prawnymi. Cóż z tego, że teoretycznie dłużnik własność traci tylko czasowo i warunkowo, czyli do momentu spłaty pożyczki, jeżeli pożyczki nie będzie w stanie spłacić. Dopiero jeżeli dłużnik pożyczkę zwróci, pożyczkodawca zobligowany jest przenieść na niego własność uzyskanej wcześniej celem zabezpieczenia nieruchomości.

Gorzej, gdy spłata pożyczki okaże się niemożliwa. Wtedy dłużnik traci bezpowrotnie nieruchomość, a roszczenie do żądania zwrotnego przeniesienia własności wygasa. Wtedy wierzyciel, jako właściciel nieruchomości, może ją sprzedać w celu zaspokojenia swoich roszczeń z tytułu udzielonej pożyczki.

Umowa przewłaszczenia powinna regulować kwestie ewentualnego zwrotu dłużnikowi nadwyżki uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości ponad wartość długu, ponieważ znane są przypadki nadużyć i utraty własności nieruchomości o wartości znacznie przewyższającej wysokość zaciągniętej pożyczki.

Zobowiązanie wierzyciela do zwrotu nieruchomości obwarowane jest warunkiem spłaty całości należności wraz z odsetkami w określonym w umowie terminie. Daje to pole do nadużyć. Znane są przypadki, kiedy wierzyciel celowo utrudnia spłatę należności nie przyjmując świadczenia, podając nieczynne konto bankowe, dokonując własnych rozliczeń niezgodnych z rozliczeniami dłużnika.

 

 

Teoretycznie po spłacie przez dłużnika pożyczki role powinny się odwrócić. Dłużnikiem staje się od tej chwili pożyczkodawca, dotychczasowy zaś dłużnik wierzycielem żądającym zwrotnego przeniesienia własności. W przypadku kredytów bankowych, niebezpieczeństwo niewywiązania się przez bank ze zwrotnego przeniesienia nieruchomości na kredytobiorcę jest nieznaczne. Natomiast gdy powiernik nie jest bankiem, niebezpieczeństwo to się znacznie zwiększa. Dlatego też konieczne jest zastrzeżenie w umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie, iż osoba, na którą nieruchomość przewłaszczono, nie może jej zbywać nikomu poza dłużnikiem, do którego prawa właścicielskie powinny ostatecznie powrócić.

W sytuacji gdy powiernik nie chce zwrotnie przenieść na pożyczkobiorcę własności nieruchomości mimo spłaty kredytu, orzeczenie sądowe orzekające obowiązek takiego przeniesienia zastępuje zawarcie między stronami umowy przywracającej stan własności sprzed udzielenia kredytu. Teoretycznie odzyskanie przewłaszczonej nieruchomości nie jest rzeczą trudną pod warunkiem oczywiście spłaty całości pożyczki w terminie.

 

 

Decydując się na pożyczkę zabezpieczoną przewłaszczeniem nieruchomości na zabezpieczenie trzeba mieć na względzie, iż jest to dość droga transakcja. Wiążą się z nią bowiem koszty dwóch umów notarialnych i dwóch wpisów w księgach wieczystych, którymi zwykle jest obciążany biorący pożyczkę.

Prywatna pożyczka pod przewłaszczenie nieruchomości jest zwykle tym, czym brzytwa dla tonącego. Jeżeli już musimy ją zaciągnąć, powinniśmy zdawać sobie sprawę z opisanych wyżej konsekwencji. Niestety, wiele osób w przekonaniu, że zaciągają tylko notarialną pożyczkę nie zdaje sobie sprawy, iż podpisali cyrograf pozbawiający ich własności nieruchomości.