Nabycie prawa do bezprzetargowego kupna nieruchomości jest dla wielu propozycją kuszącą, ale co będzie jeżeli Agencja Nieruchomości Rolnych nie uzna cesji, a zapłacone odstępne to pieniądze wyrzucone w błoto? Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, kiedy zainteresowanymi nabyciem prawa pierwszeństwa są inwestorzy zewnętrzni, a więc osoby nie będące dzierżawcami zbywanej nieruchomości.

 

***

Na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, pierwszeństwo w nabyciu państwowych nieruchomości po cenie ustalonej w sposób określony w ustawie przysługuje w pierwszej kolejności byłemu właścicielowi zbywanej nieruchomości lub jego spadkobiercom, jeżeli nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa przed 1 stycznia 1992 r. W dalszej kolejności prawo to przysługuje spółdzielni produkcji rolnej władającej w przeszłości zbywaną nieruchomością, dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez co najmniej trzy lata oraz zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną w odniesieniu do nieruchomości położonych w granicach tej strefy.

Opisane w ustawie uprawnienia, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, nie są roszczeniami o wykup nieruchomości, a aktualizują się jedynie wtedy, gdy agencja zdecyduje się na sprzedaż majątku. Wtedy ANR musi w pierwszej kolejności powiadomić byłych właścicieli lub ich spadkobierców o możliwości skorzystania z prawa pierwszeństwa kupna nieruchomości. Dopóki jednak agencja nie podejmie decyzji o sprzedaży, prawo pierwszeństwa pozostaje prawem co najwyżej przyszłym, o niepewnej perspektywie.

 

***

Przelew wierzytelności (cesja) jest umową, na podstawie której dotychczasowy wierzyciel (cedent) przenosi wierzytelność ze swojego majątku do majątku osoby trzeciej (cesjonariusza). Przedmiotem cesji mogą być przede wszystkim skonkretyzowane wierzytelności, rozumiane jako prawa podmiotowe przysługujące wierzycielowi do żądania od dłużnika spełnienia świadczenia. W niniejszym przypadku natomiast nie możemy mówić o takiej konkretnej wierzytelności, co najwyżej o widokach na jej powstanie w przyszłości. W sytuacji kiedy nie jest jeszcze wdrożona przez ANR procedura sprzedaży, dawanie odstępnego osobom, które powołują się jedynie na swoje prawa do nieruchomości jako byli właściciele lub ich spadkobiercy, może okazać się kupowaniem kota w worku.

 

***

Dopuszczalność cesji prawa pierwszeństwa do nabycia nieruchomości należy jednak wykluczyć przede wszystkim ze względów formalnoprawnych. Zgodnie z art. 596 Kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu) stosuje się z braku przepisów szczególnych przepisy rozdziału IV Kc. W art. 602 par. 1 Kodeks cywilny ustanawia zasadę, że prawo pierwokupu jest niezbywalne. Art. 29 ust. 1g ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa wskazuje wprawdzie, że w zakresie uregulowanego przez tę ustawę prawa pierwszeństwa nie stosuje się przepisów Kodeksu cywilnego o pierwokupie (art. 596-602 Kc i art. 695 § 2 Kc), to jednak ustawa nie reguluje kwestii zbywania prawa pierwszeństwa. Dlatego też a contrario należy stwierdzić, że w tym właśnie nieuregulowanym zakresie przepis art. 602 statuujący niezbywalność prawa pierwokupu będzie miał zastosowanie do prawa pierwszeństwa z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Kupowanie na rynku wierzytelności wynikających z prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości z ZWRSP jest zatem przedsięwzięciem nieracjonalnym ekonomicznie, bo nie wynika z ważnej prawnie umowy, albowiem przedmiotem skutecznego zbycia nie może być prawo niezbywalne.

 

***

Nieco inna sytuacja jest wtedy, kiedy z byłym właścicielem lub jego spadkobiercami dogaduje się dzierżawca zbywanej nieruchomości uprawniony do pierwszeństwa nabycia w dalszej kolejności. Przedmiotem umowy nie jest w tym przypadku przeniesienie niezbywalnego prawa pierwszeństwa, lecz odstąpienie miejsca w kolejce do skorzystania z tego prawa. Dzierżawcy przysługuje bowiem niezależne ustawowe prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości określone w art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy, o ile z tego prawa nie skorzystają wcześniej były właściciel lub jego spadkobiercy uprawnieni w pierwszej kolejności.

W tym przypadku nie można mówić o cesji prawa pierwszeństwa lecz o świadczeniu polegającym na odpłatnej zazwyczaj rezygnacji z tego prawa przez uprawnionego w pierwszej kolejności, co otwiera dzierżawcy możliwość skorzystania z jego własnego uprawnienia. Umowa o takie świadczenie mieści się w zakresie swobody umów przewidzianej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie tym przepisem strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść nie sprzeciwiała się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Możliwość zawarcia ważnej umowy o rezygnacji z prawa pierwszeństwa przez uprawnionego powinna skłaniać do tego, aby nazywać rzeczy po imieniu i zawierać tego typu umowy przynajmniej w formie pisemnej, a najbezpieczniej w formie aktu notarialnego. Tymczasem dzierżawcy często dają odstępne „pod stołem”, bez żadnego potwierdzenia lub w formie ukrytej pod postacią rzekomej pożyczki czy darowizny.

 

***

Pamiętać również należy o konsekwencjach podatkowych takich umów w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych i podatku dochodowego od osób fizycznych. Kwestie te pomijane przy kontraktach z ręki do ręki i bez żadnych kwitów mogą ujawnić się w sposób bolesny, zwłaszcza w sytuacjach spornych między stronami umowy lub między stronami umowy a ANR.

Należy mieć również na uwadze, że zrzeczenie się przez byłego właściciela uprawnień do pierwszeństwa nabycia nieruchomości nie musi oznaczać, że uprawnienia te przypadną właśnie dzierżawcy, który dał odstępne. Zawsze istnieje ryzyko, że agencja odstąpi od zamiaru sprzedaży i uzna, że bardziej opłacalne dla niej jest dalsze eksploatowanie, dzierżawcy zwłaszcza kiedy płaci wysoki czynsz.