Pytanie do mecenasa
Czy przysługuje prawo pierwokupu jeśli umowa dzierżawy była zawarta na 3 lata i nie było w niej zapisu, że nieruchomość rolna nie będzie mogła być nabyta na zasadzie pierwokupu?
Przepisy dotyczące ustawowego prawa pierwokupu są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i nie mogą być modyfikowane w umowach przez strony.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. (Dz. U. 2003, Nr 64, poz. 592) w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są dwa warunki:
- umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
- nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.
Czynność prawna ma datę pewną w razie stwierdzenia jej dokonania w jakimkolwiek dokumencie urzędowym (od daty dokumentu urzędowego) oraz w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza (od daty wzmianki). Dodatkowo w razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za datę pewną od daty śmierci tej osoby (art. 81 Kodeksu Cywilnego).
Z kolei za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne:
- prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz
- w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha.
Za rolnika indywidualnego uważa się tylko osobę fizyczną, będącą właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadzącą osobiście gospodarstwo rolne, posiadającą kwalifikacje rolnicze, zamieszkałą w gminie na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa.
Uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.
Ustawa stanowi, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli:
- uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze, lub wykształcenie średnie lub wyższe (tutaj już niekoniecznie rolnicze),
- osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat.
O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. Zgodnie z art. 598 § 2 Kodeksu Cywilnego prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca.
Sprzedaż nieruchomości rolnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu jest nieważna. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności może wystąpić sam zainteresowany (lub Agencja Nieruchomości Rolnych), jednak tylko w okresie roku od jej zawarcia.
